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所以说，到什么山唱什么歌，这句话一点都没错。
也可以叫因地制宜。
缓过劲来之后，步海云对杨辰干脆地说道：“小杨，接着说吧，今天肯定得听完，回到家后，我再慢慢思考、消化、吸收。”
杨辰点了点头，歪头想了一下。
当然了，肯定不是现在才思考，而是刚才歇了一气之后，思路被打断了。
然后杨辰才继续说道：“与房地产市场的关系，可以叫与狼共舞，以驯为主，这个的难点是在风险和活力之间寻求平衡。”
“房地产市场现在人民群众日益增长对美好生活的向往，这是一种刚性需求，短时间内遏制不了，也是城市发展的必经之路。
但是房地产市场也有其本身的狼性，就是为了逐利，这帮人可以承受较高的社会风险和法律风险。
所以，对他们，要以驯化为主，让其依靠本身惯性，政府以规范为主。”
杨辰上辈子以接工程为主，听说过很多非常野蛮的事，特别是拆迁，某地产商为了加速拆迁，竟然点燃整条街道，造成大量死伤。
回想完毕，杨辰又接着说道：“房地产市场会迎来至少十年的黄金发展时期，申春市在国内的地位，决定了它会非常受资本的欢迎，所以那些头部的房地产开发企业都会在这里投入主力，他们的大量资金投入，不仅会推进房地产市场快速发展，也会带动经济的异常繁荣。”
“但是繁荣的背后，必然会带来隐忧，这是不可避免的。”
“所以要承认它的活力，让资本自由向高回报领域流动，比如热点地块、豪华地产，推动地价和房价上涨，这个过程，政府是很难抑制的。”
“所以政府要引导发展的同时，降低对土地财政的依赖，通过土地拍卖和利率挤压房地产市场的泡沫，关注房地产开发商，特别是大型开发商的负债率。”
很多人不明白，为什么那些大型房地产开发商能欠好几万亿之多，正常人贷几万都贷不下来。
这是因为房地产开发商是以项目公司的方式进行开发的，每一个地产项目，都是一个单独的公司。
除了拿地钱是自有资金外，其它的都是通过融资和提前销售来解决资金问题的。
然后就是各种垫资。
整体下来，房产地开发商甚至自有资金连百分之十都不到，剩余的基本上都是融资。
在市场前景好的时候，这些都不是问题，甚至只建了一个大门，房子都已经卖光了，甚至主开发商都拿钱走人了，负责建好交房的另有其人。
但市场一旦遇冷，房子卖不出去，他们无法快速回笼资金，自有资金又不足以支持这个多项目，就只能加大融资力度。
这个世界上有的是人钱没地扔，愿意借给他们，只要他们出利息。
然后全国可以有几千个在建项目，一个项目几个亿资金，几千亿或上万亿就出来了。
从中只能看出两个字，就是“贪婪”。
就如同某房企，一边高呼“活下去”，宣布行业寒冬已经到来，要稳住基本盘，一边偷偷连续每年千亿的规模疯狂拿地。
等别人都或崩盘，或苦苦支撑，或每天都游走在老赖的边缘，这位也开始自身难保。
如果它真的像说的那样保守经营，那么会亏损到现在这种程度？根本不可能。
所以，看一个人或公司，不要看他说什么，而要看他怎么做。
现在提负债率太早，谁都觉得房地产开发商是金主，毕竟那几个大的头部企业，谁不是手握几千亿现金。
对此杨辰不想多说，只好说道：“在让他们发展的同时，政府要做的，就是加大经济适用房、公租房、廉租房、人才公寓的供应，保障底层群众的住房需求和实体经济的用房需求。”
“只要记住一点，房地产的过度发展，会抑制经济的活性，降低经济的发展潜力，削弱社会消费能力。”
步海云点了点头：“小杨，你的思想还是这么独立，把房地产当成了洪水猛兽，其它有一个专家这样说的没。”
杨辰矜持地一笑：“怎么可能，当洪水猛兽的话，就该限制它发展了，这是限制不住的。”
“至于专家？”杨辰笑了起来：“有一说一，这些房地产专家们哪一个不是靠房地产开发商的营销资金活着，用某人的一句话说，既然是包养的，就不要谈什么独立人格。”
“某人是谁？”步海云在旁边好奇地问道。
杨辰打了个哈哈没有回答，别人都以为这句话是他的原创。
“还有吗？”步海云好奇地问，总感觉杨辰有一种意犹未尽的感觉。
杨辰一想这些藏着掖着也没有什么用，干脆托盘而出算了。
“最后来总结式发言吧。”杨辰把三个杯子拢到一块说道：“前面三个都舞了，这个叫与天地共舞吧。”
“在前三者的基础上，以金融加科技加制造为顶层，驱动整个城市的产业化转型升级。”
“同时，联合上嘉、广宁打造大三角一体化产业基地，组建产业联盟或产业集群，避免区域间同质或恶性竞争。”
“在内部，要加强高科技人才引进，提供住房、教育、补贴等措施，来提升城市软实力和人才吸引力，打造宜居城市。”
说到这时，杨辰有点不想说了，春申打造宜居城市，这不是笑话是什么，就春申那物价，一点都不宜居。
正听的津津有味呢，杨辰突然不说了，步海云就好奇地看向杨辰。
杨辰一摆手：“就那些老生常谈的东西，再多说就是拾人牙慧，算了吧。”
步海云看了看杨辰，认真说道：“小杨，你不应该当官的，你应该去专业搞研究，进国家智库，为国家发展提供服务，我认为会比你当官更有价值。”
杨辰对此摇了摇头：“那不是我的本意，我更想做点实事，而且我说的这些，其实也不是什么创新。”
